我们首先来回顾一下2019年国家大环境：2019年1-11月，全国商品房销售总面积809287万平方米，对比2018年同期813962万平方米的销售面积，同比下跌约0.05%，态势有所降温。
2019年6月开始，房地产行业再融资业务几乎全面收紧，无论是信贷、境外债还是非标融资等，受此影响，2019年下半年，房地产企业发债规模及信托规模环比均出现下滑；2019年8月20日“房贷利率换锚”，新的LPR报价方式正式实行，要求以LPR定价来作为发放贷款标准；2019年全国先后74个城市推出公积金新政，对二套房“认房又认贷”；截止目前，全国房地产调控次数已经达到575次，远远超过2018年全年的450次，平均每天都会有1.6条调控政策出现；2019年11月20日，破产的房企已达446家，其中不乏500强房企，有预言还要“消亡三分之二”；2019年城市之间的抢人大战再升级，全国超过160个城市推出了一系列落户、补贴、住房、公积金等优惠政策，洛阳更是实施“无门槛”落户。
房地产市场环境依旧复杂多变，但在“房住不炒”、“因城施策”以及“三稳”政策的落实下，诱导市场积极发展的因素似乎在逐渐增多。
洛阳楼市2019年洛阳商品房销售面积553.7万平方米，销售金额198.9亿元，分别增长21.7%和37.9%；1月份截止到当前，洛阳全年共计136个项目，拿到209个预售证，入市房源达55795套。
从去年开始到现在，越来越多的房企去洛阳进行布局，把洛阳市场打开的越来越深。
金科、中梁、融创、佳兆业等著名房企纷纷进驻洛阳。
近年来，洛龙区因为其经济、文化、金融和商贸中心的地位，一直处于房价和地价的制高点，高铁站、市政府等商圈吸附效应巨大，其周边的房价也是水涨船高，地铁更是加分项。
比如占据高铁商圈优势的金科绿都·天宸均价12300元/㎡，已超出洛阳房价均价4000之多，依旧挡不住售楼部络绎不绝的人群，开盘即热销。
去年8月份，连续“三天三个地王”，其中首个地王是浩德安澜，土拍持续2个小时，由376万元/亩飙到924万元/亩，总价8.07亿元，楼面价近4000元/平方米，溢价率145.8%。
去年年底，蓝光发展公告旗下郑州蓝光斥资4.79亿元取得上述项目51%的控制权，从而拿下87亩用地开发的主导权。
如今该项目已定案名蓝光.钰泷府，作为芙蓉系产品，于今年6月底开盘预售，均价11000元/㎡。
要说2019年洛阳所有区域里最活跃的两个区域，非伊滨区和“洛北新区”莫属。
伊滨区的爆红来源于市政府的规划和引导。
房价上涨的背后，除了通货膨胀，一个很重要的原因是城市发展过程中对新区的炒作，洛龙区已经被炒作上去了，基本上达到峰值了，对伊滨区“新区”的定位和炒作又来了。
7月份伊滨区房价均价7860元/㎡，8月份8533元/㎡，9月份9150元/㎡，10月份9530元/㎡。
近三个月，伊滨区的房价从七千多到八千多，再到九千多，涨幅达到1670元/㎡。
去年年底，位于伊滨区孝文大道与枫叶路西北角，编号为LYTD-2018-42的地块，被洛阳云星房地产开发有限公司以495万/亩的价格成功摘得，65%溢价率，名副其实的“伊滨区新地王”，如今已定案名云星·钱隆誉园，与建业·龙城东望一路相隔，分庭抗争。
洛北板块房企近两年大鳄云集，恒大、碧桂园、融创、港龙、东方今典、蓝城等品牌房企纷纷在洛北落子，大部分项目改善属性明显，整体均价在6500左右。
融创没有在洛阳直接拿地，与本土房企凯瑞在洛北合作开发融创凯瑞河洛宸院，融创在高端住宅方面颇有建树，这在一定程度上增强了洛阳人居的改善水平。
恒大在洛北拿地算是比较早的，目前处于二期，总占地500多亩，恒大·云湖上郡总规划1700亩，有言称恒大·云湖上郡后期的地不再开发，蓝城或接过衣钵、继续开发。
位于洛吉快速路上的碧桂园·山河城和港龙·雍和尚院，其中碧桂园·山河城所剩房源不多，此前港龙·雍和尚院因为整体规划短暂调整，近期全新面世，整体项目为纯洋房，对于改善人群的需求，还是值得期待的。
整体回顾洛阳楼市的2019年，微房君盘点了洛阳楼市的5大关键词。
关键词：地王2019年房地产投资237.1亿元，同比增长31.8%。
2017年洛阳土地拍卖成交21幅，9幅为住宅及商服用地，2018年共有46宗土地拍卖尤其下半年大爆发，入市地块占比高达69.56%。
2019年1月截止12月26日，共成交44块地，出让面积合计5709.697亩，成交价格合计1420520.7万元。
其中，瀍河区2块，老城区3块，西工区8块，涧西区4块，洛龙区8块，伊滨区5块，高新区14块。
2019年1月17日，洛龙区关林路与定鼎门街交叉口东南角地块被郑州金科百俊房地产开发有限公司（隶属无锡金科）拍下，成交价为1121万元/亩，溢价率49.47%。
地块成交总价达13.15亿元，创下近年来洛阳土拍总价的新高，洛龙区“新地王”，就是目前市场上的“金科绿都·天宸”。
地王的邻居还是地王，好的地块从来都是“兵家必争之地”。
2019年5月22日，碧桂园经过约5小时382轮报价，以1401万元/亩、总价14亿元、溢价率134%竞得洛龙区一宗商住地块，楼面价7012元/平方米，拿下位于洛龙区香山路与定鼎门街交叉口东南角地块，不论是单价，还是总价，都创造了洛阳土拍的新高，当之无愧的洛阳新“地王”，就是现在市场上“碧桂园·玖锦台”。
5月地王诞生，单价、溢价率创新高之后，地市持续走冷，流拍、终止现象频繁。
6月份2宗地块成交，7月份6宗地块挂牌出让，其中1块终止；8月份5宗地块挂牌出让，其中1块流拍；9月份3宗地块挂牌出让，其中1块流拍，10月份1宗工业用地、3宗住宅用地成交。
11月至12月初，出现连续五宗土地拍卖都未成交，之后成交的土地溢价率都在5%-6%之间徘徊，成交价也在底价附近游走。
5月地王之后，6月份国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，洛阳新房以环比2.5%的涨幅领跑全国，一时间“房价”成了洛阳人关注的焦点。
关键词：房价在上半年6个月中，洛阳有5个月的涨幅是排在全国前五。
接下来，国家统计局发布7月份洛阳新建商品房环比上涨0.5%，涨幅居70城中等水平，但是洛阳二手房住宅销售价格环比上涨1.5%，涨幅居全国之首。
两个月后，9月份国家统计局发布70个大中城市洛阳新建商品房价格环比上涨2.0%，位居全国第二。
2019年下半年，总是有人问“洛阳房价降了吗”，后半年以来，尤其入冬以来，洛阳市场整体稳中有降，但是这个幅度很低，摊到每个项目上几乎是看不到的。
之前是让房价不要涨得太快，这一轮是不要降太多，总体来说房价大起大落的可能性不大。
每一次房价涌动的背后，都蕴藏着很多有意思的现象。
洛阳行情的火爆，甚至还引起了央视的特别报道，也引起了住建部门的关注，调控势在必行。
关键词：调控房地产市场环境依旧复杂多变，国家赋予每个城市自主调控的权利，但在国家“房住不炒”、“因城施策”以及“三稳”政策的一再重申和强调下，一个必然的结果，一城一策之下，冒头就会挨打。
2019年5月5日，住建部到河南省召开房地产形势座谈会时指出，洛阳市因年初以来房价过快增长，被列为国家房地产重点监控城市，要求其严控房价，保持房地产市场稳定。
2019年7月20日，住建部在北京召开房地产工作会商会，要求洛阳市政府出台调控措施，确保房地产市场价格在5月9日签约均价基础上不上涨，月环比不增加。
被点名，被约谈，全国都在瞩目洛阳楼市的下一步。
随即，洛阳市住房局起草了《关于严格房地产价格管理的意见》。
《意见》明确：房地产在售项目都将以2017年5月9日签约均价为基准价，在售房源价格均不得高于该基准价。
7月26日，洛阳住房保障和房产管理局在回复百姓投诉时表示，各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。
回顾洛阳本轮楼市周期调控历程，从2016年10月开始，洛阳房价开启了快速上涨模式；2017年初，洛阳房价进入飞速上涨轨道；2017年5月，随着洛阳限价政策的出台，洛阳房价飞涨态势暂时得到缓解。
2017年6月—2019年6月的两年间，尽管洛阳房价涨幅有所放缓，甚至个别月份房价环比下跌，但整体上延续着稳中有升的态势。
直到2019年7月份限价令的实施，市场一步一步趋于理性，尤其入冬以来，不需要政府再调控，整个市场也是一片冷静。
这个时候“渠道”平地惊雷起，掐住开发商的脖子，开始“挟诸侯以令天子”，制造了一定程度的市场火爆。
关键词：渠道有人的地方就有江湖，有利益的地方就有纷争。
说起渠道，要回到2017年的郑州链家，据说郑州各大二手房经纪品牌第一时间要联合起来抵制这条过江龙，这场联盟在首次饭局未聚成的情况下默默宣告解散。
但是仅仅两三年，世界开始变了，那个你眼中卖二手房的链家，披着贝壳的外衣摇身一变，凭借“自有渠道托底、资本、企业运营的降维打击”成功在郑州屡试不爽、遍地开花、春风得意。
2019年12月10日，一线开发商某创，联合一流中介某壳，堵得管南中州大道附近水泄不通，最后却被证明利用套路王与价格屠夫的营销手段，用套路价格扰乱市场，耍了整个郑州地产圈。
基本相同的手段，洛阳贝壳联合本地二手房中介懿皇地产，共同抵制房联行，逼得房联行不得不与58爱房抱团合作，应对抵制。
据说贝壳和懿皇负责人一起走访洛阳做分销的多家开发商，要求不允许派任何人出席巨象&58合作发布会，洛阳“渠道之争”的战火被激起。
洛阳市场虽比不得郑州，但在年末销售额的冲刺和市场下行期的压力之下，缩减其他营销费用，选择渠道的开发商不在少数。
据说宜阳方向房价硬生生地上升了五个点，而这五个点不是因为土地，不是因为成本，而是完全用于渠道，贝壳让购房者认为跟着贝壳买房更便宜，其实高佣金的背后，一定是羊毛出在羊身上。
11月媒体质疑贝壳通过垄断市场抬高佣金率，随即引发业内对渠道开炮。
面对质疑，左晖朋友圈发文：“渠道也是开发商的夜壶，市场不好拿出用用，市场好了，再放回去。
”在市场下行的时候，“夜壶”确实能帮助开发商快速去化、快速回款，解决一时之急，但当渠道一旦占据开发商全部营销手段时，开发商在渠道面前失去话语权和定价权，未来的日子将可想而知。
关键词：机遇与挑战2019年洛阳前三季度的GDP高达3709.4亿元，增速10.17%，居省内第二位，排名全国前45位，2000年以来，洛阳GDP一直保持着两位数的增幅。
格力洛阳再扩疆土至1219.8亩，“洛阳格力王国”正在如火如荼进行；总投资210亿元的500强企业忠旺集团在洛阳伊滨区建设中原总部基地……洛阳一路快速前进，从中西部第一个修地铁的非省会城市，到中国（河南）自由贸易试验区在洛阳正式挂牌成立，到确认中原城市群副中心城市地位，到规划投资70亿的洛阳机场三期扩建，到一座座高架桥横空直立……基建规划上带来的巨大利好，尤其是地铁的规划。
一定程度上在扩大城市构架的同时，不断在增加自己的影响力，为这个城市吸附人口，注入活力，人口是影响房地产发展的重要因素。
2019年11月30日，中国共产党河南省第十届委员会第十次全体（扩大）会议上，规划建设洛阳都市圈，与郑州打造引领全省发展的“双引擎”，指出要强化郑州、洛阳“双核”引领，这是河南官方首次提出“双核”概念。
从实际看，洛阳城市容量相对较小、能级相对较低，严重制约了集聚辐射带动能力的释放和发挥。
为此，要进一步强化战略思维，尽快撤掉孟津、偃师、宜阳、伊川、新安五县（市），设立五个相应城区，与洛阳现有的西工、老城、瀍河、吉利、洛龙、涧西，共同组成新的“大洛阳”。
洛阳似乎在面临着前所未有的城运与机遇，不断向着越来越大、越来越国际化的方向迈进。
对于洛阳楼市来说，意味着无限的机遇，但在国家和政府对房地产由面及点的管控下，同时也蕴藏着巨大的挑战。
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